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最高法院案例:出售被法院查封的房屋所签房屋买卖合同属于有效合同

来源:杭州朱纭律师网 | 作者:朱纭 | 时间:2019/11/22

 山东高级法院:

  本案所涉会议纪要和协议书的性质即使是针对法院查封房产的买卖合同,根据物权变动与其原因行为的区分原则,本案所涉会议纪要和协议书也并不当然无效。查封房产的买卖合同是物权变动的原因行为,其只有存在《中华人民共和国合同法》第五十二条规定的情形时,才应被认定为无效。至于涉案房产存在被查封的障碍,房产不能办理过户,属于物权变动问题,其不影响作为物权变动原因行为即买卖合同的效力。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条第二款规定“被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的不得转让”,但未规定就房产所签订的转让合同无效,金龙公司以此主张本案所涉会议纪要和协议书无效,理由不能成立。

  最高人民法院:

  金龙公司主张魅力公司处分标的物的行为符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项的规定,应当追究刑事责任。而这一情形又符合《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项的规定,应当认定合同无效。案涉会议纪要和协议书是金龙公司与魅力公司经过协商达成,是双方当事人当时的真实意思表示,内容不违反法律、行政法规的强制性规定,应为有效。而涉案房产存在被查封的障碍,房产不能办理过户,属于物权变动问题,不影响买卖合同的效力。虽然《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十一条第三项规定,转移、变卖已被查封的财产的诉讼参与人或者其他人,人民法院可以根据情节轻重予以罚款、拘留,构成犯罪的追究其刑事责任,但该规定并未明确处分查封财产合同的效力,金龙公司以此主张会议纪要与协议书无效,理由不能成立,山东高院在二审程序中适用法律并无不当。