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开发商破产后,买受人付款完毕的《商品房买卖合同》管理人是否有权解除?

来源:杭州朱纭律师网 | 作者:朱纭 | 时间:2020/1/13

转自:法门囚徒  版权归原作者所有,部分文章推送时未能及时与原作者取得联系,若来源标注错误或侵犯到您的权益,烦请告知删除。 

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编者按:关于交付了购买商品房的全部或者大部分款项后,破产管理人是否有权解除《商品房买卖合同》,在《北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞物权确认纠纷案》【(2015)民申字第1158号】中,最高院认为“
交付了购买商品房的全部或者大部分款项后,消费者就所购商品房对出卖人享有的债权,有别于普通无担保债权,是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权,在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害,因此,出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务,并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为

管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中,杨飞已经通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项,故对于案涉商品房买卖合同,英嘉公司破产管理人并无解除权。在杨飞主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下,英嘉公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及第一百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形,故英嘉公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》,协助杨飞办理案涉房屋所有权变更登记,并将案涉房屋交付给杨飞。”上述裁判思路殊值赞同。
但在本期推送的案例中,最高院却存在不同意见,其认为“在人民法院已经受理公司破产申请的情况下,如不解除以物抵债协议,继续履行的效果就是使作为一般债权人的买受人事实上取得了所有权,对其他债权人不公。”此观点值得商榷。

裁判要旨:破产管理人享有合同解除权仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形,而本案中买受人似不存在尚有其他义务未予履行的情形。故原审判决根据该条规定解除合同不当。但在人民法院已经受理公司破产申请的情况下,如不解除以物抵债协议,继续履行的效果就是使作为一般债权人的买受人事实上取得了所有权,对其他债权人不公。就此而言解除合同,符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神,在结果上并无不当。


案例索引:《陆文学、王勤爱与破产有关的纠纷案》【(2019)最高法民申3582号】


争议焦点:开发商破产后,买受人履行完毕的《商品房买卖合同》管理人是否有权解除?


裁判意见


最高院认为:根据陆文学、王勤爱在原审及再审申请书中的陈述,陆文学、王勤爱与金凤桐公司之间的《商品房买卖合同》性质上属于以房抵债协议。但直至人民法院受理金凤桐公司的破产申请重整之日,作为抵债物的房屋既未交付,也未办理产权变更记手续,故其仍属于金凤桐公司的破产财产。金凤桐公司的破产管理人向陆文学、王勤爱发出解除合同通知,请求解除以物抵债协议。原审判决基于《中华人民共和国企业破产法》第十八条的规定,认定破产管理人享有合同解除权。但该条仅适用于双方当事人均未履行完毕债务的情形,而本案中,从目前查明的事实看,似不存在陆文学、王勤爱尚有其他义务未予履行的情形。就此而言,原审判决根据该条规定判令解除合同,适用法律确有不当。但在人民法院已经受理金凤桐公司破产申请的情况下,如不解除以物抵债协议,继续履行的效果就是使作为一般债权人的陆文学、王勤爱事实上取得了所有权,对其他债权人不公。就此而言,原审判决判令解除合同,符合破产法公平清偿债务、避免个别清偿的精神,在结果上并无不当。以房抵债协议解除后,如果陆文学、王勤爱对金凤桐公司确实享有债权的,可根据原来的债权债务关系向金凤桐公司的破产管理人申报债权。至于陆文学、王勤爱主张金凤桐公司在原审举证和答辩中存在不符合法律规定的情形,鉴于原审判决在认定事实和说理部分均未采信金凤桐公司提交的证据,亦未采纳其意见,其再审理由不成立,不予支持。