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商品房存在质量瑕疵,购房人能不能拒绝收房?

来源:杭州朱纭律师网 | 作者:朱纭 | 时间:2020/1/16

 瀛和律说

商品房交付是商品房买卖的一个重要环节,也比较容易出现纠纷。开发商除了按照《商品房买卖合同》的约定按时交付房屋之外,还应当按照合同约定的质量标准、装饰装修及设备标准交付房屋。在现实生活中,商品房的交付,无论是毛坯房,还是全装修房或者精装房,或多或少都可能存在一些质量问题或者瑕疵。如果购房人在收房时发现了这些质量问题或者瑕疵,能不能拒绝收房呢


我们先来看看一个案例。李先生向某开发商购买了一套商品房。购房后不久,李先生便接到了开发商的《交房通知》,双方在办理房屋交接手续时,李先生发现房屋存在瓷砖空鼓、墙面渗水等十多项质量瑕疵,便拒绝收房,要求开发商整改。开发商完成整改后通知李先生前来办理整改确认手续,但是李先生发现房屋依然存在渗水等多种问题,于是要求开发商再次整改。开发商再次整改后李先生发现渗水问题没有得到解决,便不同意收房,并以房屋质量存在瑕疵导致无法实际居住、开发商构成根本违约为由,向法院起诉,要求开发商另行交付质量合格的房屋,支付逾期交房违约金,同时赔偿因为不能按时交房导致李先生在外租房的损失。
法院在审理过程中到现场进行勘验,发现李先生的房屋经过两次整改后,仍然存在瓷砖空鼓、阳台积水等现象,但部分墙面是否存在轻微渗水尚有争议。法院认为,李先生购买的房屋经勘察、设计、建设、施工、监理五方验收合格,符合合同约定的交房条件,不存在房屋主体结构方面的质量问题;墙面轻微渗水等质量瑕疵对房屋的使用不构成实质影响,开发商不存在逾期交房的违约行为。但是,开发商对于存在质量瑕疵的房屋有整改义务,而房屋整改确实导致李先生不能及时入住,因此,法院判决开发商赔偿李先生从实际交房之日起至房屋整改结束时李先生在外租房的损失,但驳回了李先生的其他诉讼请求。
从这个案例我们可以看出,商品房在交付时,可能会存在一些质量问题或者瑕疵,对这些问题我们不能一概而论。有些严重的质量问题影响了房屋的安全和正常使用,构成根本违约,购房人可以要求解除购房合同或者要求开发商另行交付质量合格的房屋。而有些质量瑕疵,可以通过整改解决,属于一般性的违约,购房人只能要求开发商进行整改或者修复,不能拒绝收房。
现实中,《商品房买卖合同》约定的交房条件一般是商品房取得建设工程竣工验收备案证明文件和房屋测绘报告,当然,有的地方约定商品房经五方验收合格也是可以的,除此之外,商品房交付还应当符合合同约定的装修标准,而这些装修标准很难具体到每一个细节。交房时,购房人往往会就房屋的质量瑕疵提出很多意见,有时是因为房屋本身确实存在质量瑕疵,有时则是因为购房人对房屋有着太高的期待而对房屋质量吹毛求疵。我们认为,购房人应该根据《商品房买卖合同》的约定办理房屋交接手续,存在质量瑕疵可以要求开发商整改,但是不要轻易拒绝收房,否则可能要承担相应的违约责任,房屋出现毁损,可能还要自担风险。